Proposta indicativa · Confidencial

Hotel Reels

Um hotel boutique de 20 quartos na Graça, operado integralmente pela GuestReady — com mínimo garantido e transparência total.

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20 quartos · Rua de São Gens, 41 · Graça / São Vicente, Lisboa · entrega dez. 2026

O edifício

Um edifício de quatro pisos na Rua de São Gens, 41, em plena Graça / São Vicente, com entrega prevista para dezembro de 2026. Aproximadamente 509 m² pensados para operação hoteleira boutique.

Entrada: receção e bar

Pisos intermédios: quartos

Último piso: 2 quartos com vista de rio

Renderização indicativa. Fachada final sujeita a projeto aprovado.

Quartos

Pisos

Área

~509 m²

Zona

Graça / São Vicente

Entrega

dez. 2026

Modelos comerciais

Escolha a estrutura que se adequa à sua estratégia

Dois modelos, o mesmo compromisso: um mínimo garantido anual. Muda quem suporta os custos operacionais e, por consequência, a comissão da GuestReady.

Gestão — Líquido de Custos

Mínimo garantido mais elevado · comissão menor · os custos são seus

Mínimo garantido€1.400 / quarto / mês (anual)

Custos operacionaisPagos por si (deduzidos)

Comissão GuestReady12% da receita líquida

O seu potencialMaior

Prazo10 anos + renovações · carência 3 meses

FF&EA seu cargo, planeado pela GuestReady

Garantido Tudo Incluído

Cobrimos todos os custos operacionais · zero exposição a custos

Mínimo garantido€1.200 / quarto / mês

Custos operacionaisPagos pela GuestReady

Comissão GuestReady33% da receita líquida (cobre todos os custos)

O seu rendimentoPrevisível, zero exposição

Prazo10 anos + renovações · carência 3 meses

FF&EA seu cargo, planeado pela GuestReady

Transparência

Transparência total de custos — sempre.

Dashboard de proprietário em tempo real com todas as reservas, pagamentos e custos operacionais — incluindo custos faturados em nome da GuestReady. Nada fica escondido.

Rendimentos

Como ganha

Dois cálculos. Ambos pagam, no mínimo, o valor mínimo garantido — o que muda é quem suporta os custos.

A · Líquido de Custos

Como é calculado

1. Recolhemos toda a receita
2. Deduzimos taxas de canais + custos operacionais
3. Comissão menor 12%
4. O resto é seu, os custos são seus
5. Mínimo anual €1.400 / quarto / mês

Exemplo por unidade/mês (ADR €122 @ 80%)

Bruta €2.969

− taxas 19% €564

− custos €304

− comissão 12% €252

Fica com €1.848

Por edifício/ano (20 quartos): ≈ €443.616
Mínimo garantido: €336.000 / ano

B · Tudo Incluído

Como é calculado

1. Recolhemos toda a receita
2. Pagamos todos os custos — nunca vê fatura
3. Comissão maior 33%
4. Fica com o saldo, zero exposição
5. Mínimo anual €1.200 / quarto / mês

Exemplo por unidade/mês (ADR €122 @ 80%)

Bruta €2.969

− taxas 19% €564

Receita líquida €2.405

− comissão 33% €794

Fica com €1.611

A GuestReady paga todos os custos (~€304 / quarto / mês) a partir desta comissão.

Por edifício/ano: ≈ €386.664
Mínimo garantido: €288.000 / ano

O seu rendimento ao longo do ciclo (por quarto / mês)

Cenário	Líquido de Custos	Tudo Incluído
Conservador (ADR €108, 80%)	€1.606	€1.426
Previsto (ADR €122, 80%)	€1.848	€1.611
Forte (ADR €135, 80%)	€2.074	€1.783
Mínimo — pior caso — garantido	€1.400	€1.200

Valores indicativos de ano estabilizado. Apenas o mínimo garantido é contratual; os restantes cenários dependem da performance real e das condições de mercado.

Prova social

Edifícios como o seu, já com desempenho comprovado

Republic Apartments

Lisboa · 16 unidades

4,60★594 avaliações

Elias Garcia Apartments

Lisboa · 15 unidades

4,60★553 avaliações

Condessa Flores Apartments

Lisboa · 6 unidades

4,66★496 avaliações

Indicativo e não vinculativo

Term sheet — principais condições

EstruturaCessão de exploração (com IVA dedutível) ou arrendamento simples

Prazo10 anos + renovações mín. 5 anos · pré-aviso 6 meses

Carência3 meses

FF&EA seu cargo, planeado pela GuestReady

Operação · utilities · manutenção correnteGuestReady

Impostos imóvel · manutenção estrutural · certificadosProprietário

RemuneraçãoConforme modelo escolhido

Ver term sheet completo→

Partes

Proprietário e GuestReady (operador / arrendatário).

Projeto, obra e licenças

Projeto, aprovações, licenciamento, adjudicação/pagamento e fiscalização da obra: Proprietário. Verificação final: GuestReady.

Reporting

Dashboard do proprietário em tempo real com todas as reservas, pagamentos e custos operacionais.

Manutenção

Corrente: GuestReady. Estrutural: Proprietário. Não urgente ≤15 dias, urgente ≤7 dias.

Impostos e condomínio

Imóvel: Proprietário. Operação e condomínio: GuestReady.

Equipamentos (AVAC)

Manutenção e substituição em fim de vida: GuestReady.

Utilities

Eletricidade, água e comunicações: GuestReady.

Certificação energética

Obtenção e renovações: Proprietário.

Seguros

Edifício: Proprietário. Atividade e equipamento GuestReady: GuestReady.

Obras de melhoria

GuestReady pode realizar não-estruturais, notificadas previamente.

Impossibilidade de uso

Renda reduzida/isenta pro-rata por motivos não imputáveis à GuestReady.

Ónus e encargos

Sem restrição desde que salvaguardados os direitos da GuestReady; step-in em execução de garantia.

Direito de preferência

Primeira recusa em venda ou novo contrato de arrendamento/exploração.

Fim / uso

Alojamento turístico e serviços complementares.

Indicativo e não vinculativo

Sobre a GuestReady

Um operador de referência em alojamento com serviços.

Fundada em 2016, a GuestReady opera short-stays e hotéis boutique em mais de 30 cidades, com equipas locais e uma plataforma tecnológica própria — sem terceirizar operação nem hospitalidade.

7.000+

Propriedades

10M+

Noites

30+

Cidades

350+

Colaboradores

80%

Repetidas / directas

4,7★

Avaliação média

Tecnologia

RentalReady — a plataforma que opera o edifício

Automação de preços

Revenue management com dados de mercado em tempo real.

Dashboard em tempo real

Reservas, pagamentos e custos, sempre visíveis.

Operações 24/7

Equipas locais e tecnologia a operar sem pausas.

Marca de hospitalidade

300.000+

Hóspedes

74%

4,5★ ou mais

23% → 40%

Canal directo

+13%

RevPAR

Protecção do activo

O seu imóvel, tratado como se fosse nosso.

Hóspedes verificados & cauções

Screening de reservas e caução em cada estadia.

Limpeza & inspecções profissionais

Protocolo e checklist após cada estadia.

Manutenção preventiva

Plano recorrente para preservar o edifício.

Percurso

De uma primeira conversa a portas abertas.

Descoberta

Visita ao imóvel e briefing de estratégia.

Acordo

Modelação financeira e term sheet firme.

Setup

Planeamento FF&E, licenças e onboarding.

Lançamento

Abertura ao público e primeiras reservas.

Contacto

Falamos consigo esta semana

Rui Silva

Country Manager Portugal

rui.silva@guestready.com

Bernardo Mouta

Real Estate Developer

bernardo.mouta@guestready.com